Российская Гильдия Риэлторов. Прогнозирование развития рынка недвижимости

Аналитика

5. ПРОГНОЗИРОВАНИЕ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

5.1. ОБЩАЯ ЗАКОНОМЕРНОСТЬ СТАНОВЛЕНИЯ И РАЗВИТИЯ РЫНКОВ НЕДВИЖИМОСТИ. СТАДИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА

Исследования показали, что существует общая для развивающихся рынков различных городов закономерность изменения стоимости жилья : рост цен от начальных, дорыночных с последующей стабилизацией на уровне "мировых" рыночных цен, соответствующих ценам в городах-аналогах при развитом рынке. Этот рост в отдельные периоды может замедляться (вплоть до временного снижения цен) в силу резкого ухудшения социально-экономического положения региона, усиленного оттока населения и т.п., но постепенно во всех городах цены достигают уровня стабилизации и в дальнейшем будут колебаться вместе с экономическими, инвестиционными, миграционными циклами.

Сущность этой закономерности заключается в том, что рынок недвижимости в своем развитии проходит ряд стадий .

При переходе от одной стадии к другой принципиально меняются значения следующих факторов:
- начальный уровень цен,
- соотношение цен первичного и вторичного рынков недвижимости,
- соотношение спроса и предложения,
- степень "рыночности" поведения продавцов и покупателей (осведомленность о законах, правилах и правах, о спросе и предложении, ценах, курсе валют, степень долларизации рынка),
- степень активности рынка (доля сделок в общем числе зарегистрированных объектов недвижимости того или иного типа),
- правовая среда (состояние законодательной, нормативной базы, уровень криминализации рынка),
- степень развития инфраструктуры рынка (состояние методической базы, корпоративных форм деятельности агентов рынка, информационной обеспеченности и открытости рынка).

Основной интересующий нас индикатор рынка - цены на недвижимость - изменяется следующим образом.

В начале первой, стартовой стадии жилье принципиально недооценено, рыночные процессы только начинаются, но затем следует быстрый рост цен. К концу стадии, т.е. через 2-3 года, цены в Москве выросли в 7 раз, в других городах - в 3-5 раз (среднегодовые темпы роста - 200-400%). Во второй стадии, переходной , цены продолжают расти, но уже меньшими темпами (в Москве 30-50% в год). На третьей стадии, стадии складывающегося рынка, рост цен прекращается с постепенным переходом к стабилизации. Наконец, рынок недвижимости на четвертой стадии ( стабильного рынка) по основным закономерностям аналогичен развитым рынкам, но требуются еще годы, если не десятилетия, для постепенного продвижения к стандартам развитого рынка в области развития законодательной базы, инфраструктуры рынка и т.д.

ДИНАМИКА СРЕДНЕЙ СТОИМОСТИ 1 КВ. М ЖИЛЬЯ В МОСКВЕ ($)

Была предложена для описания этой закономерности логистическая модель вида

V (Т) = А / (1 + ехр (B - CT)) ,
где V - средняя за период (среднемесячная) цена 1 кв. м общей площади объекта; Т - порядковый номер периода (месяца); А , В и С - постоянные коэффициенты (параметры модели).

Такая модель используется в теории систем автоматического регулирования для любого переходного процесса (изменение некоторого параметра системы при ее переходе из одного состояния в другое). Но если рынок представляет собой самонастраивающуюся, саморегулирующуюся систему, то его развитие должно подчиняться подобной закономерности, и эта закономерность является общей как для технических, так и для социально-экономических систем.

Возможны два сценария перехода к стабилизации, в соответствии с теорией автоматического регулирования: "с перебегом", когда цены вначале стремительно растут и переходят за разумные пределы, а затем несколько снижаются и после одного-двух колебаний стабилизируются на более низком уровне, и "с доползанием", когда цены плавно подходят к уровню стабилизации.

В начале 1995 года, в период наибольшего взлета цен на жилье в Москве, был сделан прогноз о том, что к середине года рост прекратится, и наиболее вероятен первый сценарий стабилизации. График показывает, что этот прогноз подтвердился: с 1996 года цены на жилье в Москве снижались от того запредельного уровня, которого они достигли к марту 1995 г Августовский кризис лишь продолжил некоторую корректировку уровня цен в Москве, не изменив их принципиально .

В менее выраженной форме этот сценарий наблюдался в Нижнем Новгороде , Ростове-на-Дону . По нашему мнению, в других городах только с кризисом 1998 года произошла существенная корректировка цен на жилищном рынке в сторону уменьшения.

Следовательно, рынок жилья большинства городов в 1998-99 гг. проходит третью стадию развития - стадию складывающегося рынка. Сущность ее состоит в "откате" цен от ранее достигнутого уровня, колебательном поиске нового равновесия. Сценарий "с перебегом" является общей закономерностью для всех городов.

Что касается рынка аренды жилья, офисов , в меньшей степени торговых помещений и складов в Москве и Санкт-Петербурге, то здесь арендные ставки быстро достигли уровня не только Парижа, но и Токио. Их величина определялась не столько состоянием фонда объектов недвижимости, сколько спецификой экономической и финансовой ситуации в столицах. Августовский кризис привел к двукратному снижению ставок и их приближению к среднеевропейским. Другими словами, и эти сегменты рынка недвижимости развиваются по тому же сценарию.

Таким образом, определяющей закономерностью динамики цен на недвижимость в развивающейся переходной экономике является рост долларовых цен на жилье от начального, заведомо низкого уровня до естественного для каждого города "мирового" уровня, соответствующего его специфическим особенностям.

Вместе с тем, реализация данной закономерности имеет свои особенности в различных регионах и городах России.

5.2. ОТ ЧЕГО ЗАВИСИТ ЕСТЕСТВЕННЫЙ ДЛЯ ДАННОГО ГОРОДА УРОВЕНЬ ЦЕН?

К специфическим особенности города, региона, определяющим тот стабильный (хотя и колеблющийся в определенных пределах) уровень цен, который сложится после достижения четвертой стадии развития рынка, относятся:

В столицах, крупных региональных, транспортных, культурных центрах с высоким уровнем финансовых потоков, эффективными инвестициями и хорошими перспективами развития, рынок недвижимости достаточно быстро развивается, и цены на объекты недвижимости со временем устанавливаются на достаточно высоком уровне.

В малых городах с неразвитой или неконкурентоспособной монопромышленной экономикой, низким уровнем финансовых потоков и отсутствием инвестиций, удаленных от региональных столиц или крупных центров, с плохими природными или экологическими условиями, рынок недвижимости долго находится в зачаточном состоянии, а со временем цены стабилизируются на низком уровне.

Между этими крайними типами городов находится множество промежуточных , для которых характерен средний темп развития рынка недвижимости и средний уровень цен после стабилизации.

Ниже будет показано, что одним из характерных признаков, разделяющих эти три типа рынков, является степень их долларизации .

Необходимо подчеркнуть, что если уровень стабильных цен полностью определяется приведенными факторами, то темпы развития рынка во многом зависят также и от других факторов, прежде всего социально-экономического характера.

Пассивная политика и нерыночная ориентация местных властей, низкий уровень доходов населения и степени их дифференциации, миграционный отток, инвестиционная пассивность, низкие темпы строительства и низкий уровень предложения и спроса на объекты недвижимости угнетают развитие рыночных отношений в городе, сдерживают рост цен на объекты недвижимости

Напротив, активная рыночная политика местных властей, высокий уровень доходов населения и формирование мощного среднего класса, высокие темпы развития бизнеса и предпринимательства и инвестиционная активность, рост темпов строительства, предложения и спроса на объекты недвижимости создают благоприятные условия для развития рынка, цены на объекты недвижимости быстро растут и затем стабилизируются на достаточно высоком уровне.

Активная политика противодействия развитию рынка на местном уровне может привести к замедлению его становления и стагнации цен на низком уровне, риску снижения доходности инвестиций.

Разнообразные сочетания этих факторов, а тем более их изменение во времени в разнонаправленную сторону приводят к большому разнообразию сценариев становления рынков недвижимости в различных городах, к несинхронности их развития. На рисунке в качестве иллюстрации приведена динамика изменения цен на рынках жилья Твери (активная рыночная политика властей, удачное географическое положение города, невысокий экономический потенциал и качество жилищного фонда - быстрое развитие рынка жилья и стабилизация цен на низком уровне) и Екатеринбурга (крупный промышленный центр Урала - плавное развитие рынка и постепенный выход на высокий уровень цен). В результате кризиса 1998 года в обоих городах произошел откат цен с перспективой стабилизации на более низком уровне.

ДИНАМИКА СРЕДНЕЙ ЦЕНЫ 1 кв. м ЖИЛЬЯ в ЕКАТЕРИНБУРГЕ И ТВЕРИ

5.3. Долларизация и дедолларизация рынка жилья

В первый период становления рынка недвижимости, в условиях высокой инфляции, наиболее ярко проявлялось и наиболее полно изучено влияние на уровень цен на жилье таких макроэкономических параметров, как темпы инфляции рубля и его девальвации относительно доллара. Характер влияния каждого из этих факторов существенно зависит от вида применяемых на рынке недвижимости данного города цен: долларовые, рублевые или смешанные.

К концу 1994 г. степень долларизации рынка недвижимости считалась одним из показателей его развитости. Около 40% наиболее продвинутых городов из обследованных пользовались в этот период только долларовыми ценами, 35% - смешанными, и лишь 25% малых и удаленных городов - только рублевыми. В середине 1995 г., в условиях финансовой стабилизации и укрепления курса рубля, начался осторожный процесс дедолларизации рынка. Он прерывался некоторыми важными политическими событиями (прежде всего, декабрьские выборы 1995 г. и июньские 1996 г.). В 1997 году эти величины составили соответственно 20%, 30% и 50%. В настоящее время наблюдается четкая тенденция к дедолларизации рынка.

Ранее проведенными исследованиями установлена еще одна закономерность развития российского рынка жилья, связывающая темпы прироста цен на жилье с темпами прироста курса доллара .

Для городов, где цены на жилье номинируются в долларах США, на примере Москвы (по данным 1993-1995 гг.) получена следующая зависимость: при изменении месячных темпов роста курса доллара изменяются месячные темпы роста цен на жилье в соотношении 5:1. Причем, временной лаг между этими изменениями практически отсутствует (+/-1 месяц) .

Объяснения этой закономерности лежат в области массовой психологии: в условиях нестабильности национальной валюты повышается инвестиционная активность населения, увеличивается спрос на жилье, что соответственно влияет на цены. Поэтому подъем цен на жилье иногда опережал по времени подъем курса доллара: продавцы предвидели, предчувствовали грядущий обвал рубля.

В городах с ценами, номинированными в рублях, темпы прироста цен на жилье ориентируются на темпы прироста потребительских цен (инфляции) и, как правило, несколько отстают от последних, а изменение этих цен в долларовом выражении зависит от соотношения темпов инфляции и темпов девальвации рубля.

В городах со смешанными ценами воздействие девальвации и инфляции носит наиболее сложный характер и, в зависимости от соотношения между ними, приводит либо к большей привязке цен на недвижимость к доллару (если темпы инфляции рубля превышают темпы роста курса доллара), либо при повышении курса рубля и продолжающейся инфляции (как это было в мае-июне 1995 г.) происходит замедление роста рублевых цен и частичная дедолларизация рынка.

Анализ динамики рынка недвижимости в ходе финансово-экономического кризиса августа 1998 года выявил еще одну закономерность: реакция рынков с долларовой и рублевой номинацией цен принципиально различна . В городах первой группы продавцы и риэлторы в условиях роста курса доллара и снижения платежеспособного спроса упорно удерживают долларовые цены предложения, уступая лишь при резком падении спроса; предложение растет, и к концу года цены снизились на 10-40%. В городах второй группы рублевые цены растут значительно медленнее, чем курс доллара, продавцы и риэлторы сдерживают их рост в связи с резким падением предложения, спрос резко увеличивается, и к концу года цены в долларовом эквиваленте снизились на 45-65%. Аналогичная реакция на кризис наблюдалась на первичных рынках муниципального жилья (на которых цены номинируются в рублях во всех городах, включая Москву).

5.4. Номинальные цены и индексы реального изменения стоимости недвижимости

Как следует из предыдущего раздела, динамика рублевых цен не вполне отражает реальное изменение стоимости недвижимости - ее необходимо скорректировать на инфляцию. Но и динамика долларовых цен также не учитывает изменение покупательной способности доллара в России. Поэтому индексы рублевых и долларовых цен необходимо пересчитывать в т.н. сопоставимые цены базового периода.

Расчет производится по формуле

IGS = Iцр / Iир = Iцд / Iид = Iцд х Iдрд / Iир ,

где IGS - показатель изменения стоимости жилья относительно базового периода;
Iцр - индекс рублевой цены жилья;
Iцд - индекс долларовой цены жилья;
Iир - индекс инфляции рубля;
Iдрд - индекс девальвации рубля относительно доллара;
Iид = Iир / Iдрд - индекс локальной инфляции доллара в России (относительно потребительской корзины).

Для каждого конкретного города и сегмента рынка индекс IGS представляет собой индекс сегментной инфляции. Средневзвешенный по объему сделок (предложений) в группе городов индекс IGS характеризует среднее изменение стоимости жилья в этой группе . В связи с ограниченностью данных об объемах сделок в качестве допущения взвешивание нами производилось по объему жилищного фонда.

Динамика индекса IGS в 1998 году

ИЗМЕНЕНИЕ СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ в 1998 году

Город	номинация цен	12.98 US$ / кв. м	12.97 US$ / кв. м	индекс 98 / 97	Жилищный фонд, тыс. кв. м	Доля	IGS
Москва	долл.	890	950	0,94	162660	0,315	1,71
С.-Петербург	долл.	480	560	0,85	79418	0,438	1,55
Калининград	долл.	470	620	0,76	6827	0,037	1,38
Н. Новгород	долл.	450	538	0,84	23522	0,128	1,53
Ростов-на -Дону	долл.	390	420	0,93	17572	0,096	1,69
Владивосток	долл.	395	450	0,88	9963	0,051	1,60
Екатеринбург	долл.	334	535	0,62	22915	0,125	1,28
Рязань	долл.	290	380	0,76	8686	0,044	1,38
Тверь	долл.	264	355	0,74	7365	0,040	1,36
Хабаровск	долл.	240	390	0,62	9947	0,054	1,13
Брянск	долл.	230	330	0,70	7630	0,040	1,27
Владимир	долл.	220	370	0,60	5665	0,031	1,09
Россия-1	долл.	415	514	0,81	183154	0,355	1,41
Новосибирск	руб.	275	490	0,56	21480	0,125	1,01
Иркутск	руб.	255	470	0,54	9682	0,057	0,98
Воронеж	руб.	237	420	0,56	14892	0,087	1,01
Якутск	руб.	230	660	0,35	2823	0,017	0,64
Белгород	руб.	213	440	0,48	4926	0,029	0,87
Тюмень	руб.	180	470	0,38	8952	0,053	0,70
Петрозаводск	руб.	180	435	0,41	4942	0,030	0,75
Омск	руб.	172	375	0,46	18856	0,110	0,84
Пермь	руб.	165	505	0,33	16508	0,096	0,60
Саратов	руб.	165	350	0,47	14795	0,086	0,86
Чита*	руб.	160	325	0,49	5173	0,029	0,90
Астрахань	руб.	150	320	0,47	7833	0,046	0,85
Кемерово	руб.	150	365	0,41	8461	0,052	0,75
Томск	руб.	145	400	0,36	7471	0,044	0,65
Липецк	руб.	140	375	0,37	7992	0,047	0,68
Ульяновск	руб.	135	340	0,40	11420	0,066	0,73
Барнаул	руб.	130	380	0,34	9425	0,055	0,62
Россия-2	руб.	187	422	0,44	170458	0,330	0,81
РОССИЯ (центры регионов)		490	620	0,79	516312	1,000	1,31

5.5. КРАТКОСРОЧНОЕ, СРЕДНЕСРОЧНОЕ, ДОЛГОСРОЧНОЕ ПРОГНОЗИРОВАНИЕ

Перечисленные выше группы факторов, определяющие перспективы развития рынка недвижимости, и прежде всего - ценовой ситуации на нем, можно разбить на два класса: внутренние и внешние .

К первому относятся внутренние по отношению к рынку факторы, собственные закономерности развития рынка, и в том числе - определяющие его поведение при изменении условий внешней среды:
экспоненциальный рост цен при переходе от централизованной к рыночной экономике,
зависимость уровня насыщения кривой роста ("естественного" для каждого города уровня цен) от характеристик данного города,
связь между темпами изменения курса национальной валюты и темпами роста цен (в долларовом выражении),
взаимное влияние вторичного и первичного рынка,
сезонность на рынке недвижимости, и т.д.

К второму классу относятся факторы внешней среды: макроэкономические, социально-экономические, политические, правовые, и т.д.
b В конечном счете тенденции развития рынка определяются сочетанием, взаимным влиянием этих классов. Но степень влияния каждого из них может существенно меняться.

Так, на ранних стадиях становления рынка определяющим фактором была закономерность роста цен на рынке недвижимости (в долларовом выражении) в условиях экономического кризиса в России с последующим переходом к стабилизации . Ухудшение социально-экономической ситуации в том или ином городе относительно общероссийской могло привести к временному уменьшению темпов роста и даже некоторому снижению цен, но в дальнейшем рост цен в данном городе продолжался. Поэтому прогнозирование тенденций изменения цен в обследуемых городах на год вперед ( рост или стабилизация ) производилось нами прежде всего на основе выявления достигнутой стадии развития рынка в данном городе. Прогноз снижения цен давался в двух случаях: когда было известно о резком ухудшении социально-экономической ситуации в городе (закрытие производств, массовый отток населения) либо когда построенная для данного города модель-прогноз демонстрировала на конец предыдущего периода значительный "перебег" фактических цен относительно прогнозируемых. В течение трех лет степень совпадения прогнозов с фактическими данными составляла 85-90%, что подтверждает правильность методики.

По мере развития рынка, перехода к третьей и четвертой стадии определяющими становятся внешние факторы. Изменения в экономической ситуации, законодательстве, налогообложении недвижимости через колебания спроса и предложения накладываются уже не на растущий отрезок кривой, а на ее пологий или горизонтальный участок, и вследствие этого определяют не только темпы роста цен, но и вектор их изменения - повышение или снижение.

Короткая история развития рынка недвижимости в городах России еще не позволила накопить статистические данные, необходимые для получения количественной взаимосвязи между изменением цен и внешними факторами. Что касается качественной оценки тенденций на 1999 год, то она зависит от объяснения характера спада цен во всех городах и на всех сегментах рынка недвижимости в 1998 году.

Если это временный спад , вызванный кратковременным финансово-экономическим кризисом, то рынок быстро вернется в докризисное состояние, и цены в дальнейшем будут колебаться относительно ранее достигнутого уровня стабильности. Если же это "откат после перебега" , то цены после одного-двух периодов некоторого снижения-повышения выйдут на новый уровень стабильности, сниженный относительно докризисного.

Отметим, что вышесказанное касается среднесрочного и долгосрочного периода прогнозирования, к которым в современных условиях России мы относим соответственно 1-2 и 3-5 лет. Что касается краткосрочного (в пределах одного года) прогноза, то необходимо включать в рассмотрение весь спектр как внешних, так и внутренних факторов.

Обратимся еще раз к аналогии между понятием о рынке недвижимости, как социально-экономической саморегулируемой системе, и принятым в кибернетике понятием систем автоматического регулирования. Известно, что система при незначительном внешнем воздействии может отклониться от стабильного состояния, но быстро возвращается к нему (после нескольких колебаний). При сильном внешнем воздействии, превышающем приспособительные возможности системы, она переходит в новое состояние без последующего возврата в предыдущее (в экономической терминологии такое воздействие называется "шоком"). Именно это произошло с рынком недвижимости в результате кризиса 1998 года.

Известно, что рынок недвижимости более консервативен по сравнению с другими рынками - товарным, фондовым и т.п. Он может быстро обрушиться, но медленно восстанавливается. Для серьезного повышения цен ему необходим новый, положительный шок: бурный экономический рост в регионе, либо бурный приток населения, и т.п. Следовательно, в основу долгосрочного и среднесрочного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости необходимо положить прогноз экономической ситуации в России.

При разработке прогноза целесообразно использовать метод разветвляющихся сценариев . В начале применения метода выделяются этапы прогнозируемого процесса, определяются один-три возможных сценария развития на первом этапе и их результаты (исходы), затем один-три сценария для каждого исхода на втором этапе и т.д. На каждом этапе для каждого сценария даются экспертные оценки вероятности его реализации, близкие сценарии объединяются, маловероятные варианты отбрасываются. Далее, для каждого сценария развития экономической ситуации определяются тенденции изменения параметров жилищного рынка. Затем рассчитывают средневзвешенные параметры с учетом вероятности каждого сценария и получают наиболее вероятный прогноз.

В качестве примера на рисунке приведен прогноз средневзвешенных индексов долларовых цен на рынке жилья России.

ПРОГНОЗ ИЗМЕНЕНИЯ СРЕДНЕВЗВЕШЕННЫХ ИНДЕКСОВ СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ ПРИ РАЗЛИЧНЫХ СЦЕНАРИЯХ РАЗВИТИЯ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ И ПОЛИТИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ

Ниже он детализирован для Москвы, группы городов с долларовой номинацией цен (Россия-1) и рублевой номинацией (Россия-2) с учетом различной динамики средневзвешенных цен в этих группах. Аналогично может быть получен прогноз для конкретного города при наличии достаточно длинного динамического ряда среднемесячных цен.

НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНЫЙ ПРОГНОЗ ДИНАМИКИ ЦЕН НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ, ДРУГИХ ГОРОДОВ С ДОЛЛАРОВОЙ НОМИНАЦИЕЙ

По мере накопления статистических данных необходимо проводить сопоставление их с прогнозом, выявление причин расхождения и при необходимости - корректировку прогноза на последующий период. Так, данные о динамике цен на рынке жилья ряда городов в 4 кв. 1998 г. и 1 кв. 1999 г. показывают, что сделанный ранее прогноз в основном подтвердился.

ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ ИНДЕКСА ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН В МОСКВЕ