Риски приобретения недвижимости с сохранением регистрационного учета третьих лиц

При совершении сделок купли-продажи жилой недвижимости одним из наиболее спорных моментов является наличие зарегистрированных лиц, имеющих право пользования объектом на момент перехода права собственности. Подобные обременения существенно повышают вероятность последующих судебных разбирательств.

Мы подобрали основные подводные камни — так вам будет проще проверить объект и минимизировать риски:

Невозможность свободно пользоваться жильём. Пока в квартире числятся прописанные люди, вы не сможете, например, без их согласия вселить туда других жильцов или сдать часть площади в аренду. Это напрямую ограничивает ваши права как собственника.

Вы могли рассчитывать въехать в пустую квартиру, а там продолжит жить человек со своими привычками, гостями и планами. Это частая причина бытовых конфликтов и судебных тяжб, наличие чужого человека и бывшего члена семьи собственника - не самое приятное, что можно получить при вселении в новую квартиру.

Не всех зарегистрированных легко снять с учёта без их согласия даже в судебном порядке - пожалуй, это самый опасный момент в части зарегистрированных по месту жительства лиц. Есть категории граждан, за которыми закон устойчиво сохраняет право пользования:

-лица, отказавшиеся от приватизации;

-получатели права пожизненного проживания по договору ренты, завещательному отказу или иному соглашению;

-люди, которых временно выписали в места лишения свободы, на военную службу или в интернат — после возвращения они могут через суд восстановить регистрацию.

Существует ошибочное мнение, что процедура выселения бывших жильцов в судебном порядке носит сугубо формальный характер. Вместе с тем судебная практика демонстрирует противоположные сценарии, при которых инициатором судебного производства становится фактический проживающий, а объектом выселения — новый приобретатель недвижимости.

Риски с несовершеннолетними. Если в квартире зарегистрирован ребёнок до 14 лет, его нельзя выписать отдельно — только вместе с родителем. Это дополнительный фактор, который нужно учитывать при оценке ситуации.

Как снизить риски?

1.Запросить выписку из домовой книги или архивную справку. Это поможет увидеть полную картину: кто и когда был зарегистрирован, были ли временные снятия.

2.Внимательно изучить правоустанавливающие документы продавца. Иногда основание, по которому человек получил право жить в квартире (договор ренты, завещание, отказ от приватизации), прямо указывает на сохранение права пользования. С сентября 2025 года сведения об обременениях в виде права проживания третьих лиц стали отражаться в выписке из ЕГРН — это сильно упрощает проверку.

Самое главное уделить должное внимание факту наличия зарегистрированных лиц. Лучше сразу разобраться, какие именно права у них есть, и принять взвешенное решение о приобретении.

Екатерина Горнова, эксперт РГР